banner314

banner325

25.08.2022, 19:10

Yarınlara ümitle bakmak için borçlanın!

Merkez Bankasının 23 Eylül 2021 tarih ve sonraki aylarda devam eden faiz indirimi kararı ile dövizin durdurulamayacağı ve faiz indirimine devam edilmesi halinde hiper enflasyonun tüm Türkiye’de dar gelirlinin belini kıracağı tüm ekonomistlerce bilinen bir gerçekti. Kimisi halkı uyarmaya, kimi de hükümeti uyarmaya çalıştı. Dövizin artışı ile girdi maliyetlerinin yükseleceği ve halkın enflasyondan korunmak için talebi artıracağı belliydi. Sonrasında Ukrayna-Rusya savaşı ile gıda ve enerji krizi de ortaya çıkınca herkeste bir panik havası baş gösterdi. Mevcut durumunu korumak isteyen vatandaş, bulduğu her şeyi almak ve bir nebze olsun hiper enflasyondan kendini korumak istedi.

Enflasyon verilerine baktığımız zaman ürünlerdeki artış oranının genelde döviz ile paralel gittiğini görüyoruz. Bir yıl önce dolar kurunun 8.5 TL civarında olduğunu ve bugün doların %110 değer kazandığını görüyoruz. TÜİK’in gizli enflasyon sepetlerine, kimseyle paylaşmadığı ve gerçeği yansıtmayan verilerine bakmadan, gerçek enflasyonu tespit etmenin en güzel yöntemi kurdaki artış oranıyla hesaplama yapılmasıdır. Çünkü dünya artık çok daha küçük ve Amerikalının 50 cente aldığı şekeri, buğdayı Türkiye de uluslararası piyasalarda aynı fiyata alıyor. Kısaca tüm dünya ülkelerinde fiyatlar, arz sıkıntısı çekilen mallar haricinde kendi para birimlerini koruyup koruyamadıkları ile alakalı olarak yükseliyor. Para birimini dolar karşısında koruyan ülkelerin üç aşağı beş yukarı ABD’deki enflasyon kadar etkilenecekleri açıktır. Örneğin, geçtiğimiz çarşamba günü Amerika’da enflasyon verileri açıklandı, enflasyon faiz artırımı ile dizginlenerek %8.5 seviyesine geriledi. Eğer, biz de gerekli önlemleri alıp kurdaki değer kaybını ortadan kaldırsaydık muhtemelen ülkemizde de bu oranlarda bir enflasyon olacaktı.

Peki tüm yanlış politikalara rağmen, dövizdeki artış %110 civarındayken neden İstanbul da konut fiyatları %240 artış gösterdi. Bu konuda birçok uzman farklı görüşler belirtip artışın daha da hızlanabileceği, arz sıkıntısı ve yabancı talebi sonucu fiyatların fahiş artış gösterebileceği görüşünde.

Ben ise olayı çok daha farklı görüyorum. Tüm ülkede 23 milyon konut varken ve bu konutların sadece 350 bin kadarı yabancılara aitken yabancı talebini çok ciddi bir etken olarak görmemek gerekir. Ayrıca 2018-2020 yılları arasında konut arzının azalmasının asıl sebebi ise gerçekten piyasanın doymuş olmasıdır. Çünkü, birçok inşaatın yarım kaldığı, müteahhitlerin elinde satılmayan birçok daire olduğu ve inşaat şirketlerinin düşük fiyatlardan dolayı yeni inşaatlara başlamak istemediği bilinen bir gerçekti. Peki ne oldu da fiyatlar ikiye katlarken ev fiyatları üçe hatta bazı semtlerde dörde katladı. Bunun tek cevabı var; yatırımcı ve vatandaşın enflasyon canavarından kurtulabilmenin çıkar yolu olarak düşük faizli kredilerle konut alımı yapmak istemesidir. Dövizin ikiye katladığı bir ortamda konut kredilerinin 0.89 civarında olduğunu gören yatırımcı krediye yönelerek konut fiyatlarında sıçramaya sebep olmuştur. Bankaların düşük faiz oranları ile piyasayı fonlaması sonucu, maaşı 6-7 bin TL civarında olan bireyler bile aylık ödemeleri maaşından yüksek olacak şekilde borçlandı. Gelinen noktada durdurulamayan kredi talebi ve her geçen gün artan konut fiyatlarına dur demenin tek yolunun kredi musluklarını kısmak olduğunu anlayan iktidar, tüm konut kredilerine kısıtlama getirmiş, hatta kapalı kapılar ardında kamu bankalarına kredi vermemeleri konusunda talimat vermiştir. Şu anda geliriniz ne olursa olsun bazı bankalar 500 bin TL den fazla kredi vermemektedir. İstanbul‘da en düşük ev fiyatlarının 2 milyon TL civarı olduğu değerlendirildiğinde artık kredi ile konut almanın imkansızlığı kendisini göstermiştir.

Doğal olarak yüksek kredi taksitleri de kiracılara yüksek kira artışı olarak döndü. 3 milyon TL’ye aldığı evin kirasının 3 bin TL civarında kalmasının kabul edilemez bir durum olduğunu gören yatırımcı, iktisadı bakışla kira fiyatlarında artışa gitti. Eski kiracı ile devam etmek zorunda kalan yatırımcı ise çıkan geçici kanun ile ancak %25 oranında artışa gidebildi. Bu durum öyle çıkmaz bir hal aldı ki, eski kiracı ile devam etmek zorunda kalan bazı ev sahipleri 3-4 bin TL kira alırken, evlerinin değeri 3-4 milyon TL’yi bulmuş durumda. Türkiye genelinde konutun yatırım değeri 200-220 adet kira bedeli olarak görülürken, gelinen noktada 1000 kira bedelini bile bulan ev fiyatlarının mantıklı bir yatırım aracı olmadığını düşünen uzman sayısı gün geçtikçe artmaktadır. Primini ve yüksek kar elde etmiş birçok yatırımcı kredi musluklarının kısılması ile artışın durduğunu hissederken, bazı yatırımcılar için kredi taksitleri ile kira gelirinin orantısızlığı ödeme dengesinde sorunlara yol açmaya başlamıştır. Mevcut durumda, konut fiyatlarının yükselmesi ile artan değerin ev sahiplerinin banka hesaplarına yansıması için geçen sene ev alan birçok kişinin aldığı evleri satmak için ilan verdiği gözlemleniyor.

Bazı ilan sitelerinde satılık konut sayısı günlük 5-6 bin kadar artmaktadır. Örneğin en çok tercih edilen ilan sitelerinin birinde, geçtiğimiz pazar günü 468 bin satılık konut varken, salı günü 481 bin ve çarşamba günü 488 bin adet satılık ilan olduğunu görüyoruz. Yarım milyon konutun ilanlama ile satıldığı (birçok toplu konut projesinin bu ilanlama siteleri ile çalışmadığı da düşünüldüğünde) ülkede konut arzının yetersiz olduğundan bahsetmek pek de doğru bir yaklaşım değildir.

Son dönemdeki artış; arz talep dengesinden dolayı değil, ucuz kredi maliyetlerinin spekülatif hareketlere yol açmasındandır. Reel olarak oluşmuş bir fiyatlamadan bahsetmek güç olup, ancak belirsizlik ve risk ortamının sebep olduğu bir panik ile artışlar yaşanmıştır. Bu fahiş artışın dengeye gelmesi ve bir konutun değerinin 200 kira bedeline tekrar inmesi için zamana ihtiyaç vardır. 3-4 yıl boyunca Türk Lirasına karşı bir güven ortamının oluşmayacağı, konut fiyatlarının artış göstermeye devam edeceği öngörülse de, döviz cinsinden mevcut değerlerini koruyamayacakları ortadadır. Yıllık olarak döviz cinsinden konut fiyatlarının yüzde 15 civarında ucuzlayacağını, 3 yıl sonunda şu anki değerlerinden yüzde 40 oranında değer kaybedeceklerini değerlendiriyorum. İstanbul’un birçok yerinde oturulabilir site içi 3+1 standart daire fiyatı, 300.000 $ civarındadır. Bu parayla, birçok Avrupa ülkesinde ev alabilir ve ortalama 1500 $ kira geliri elde edebilirsiniz. Hatta İsviçre gibi en gelişmiş Dünya ülkelerinde bile bu parayı peşinat verip 50 yıllığına kredi çeker ve 50 yıl boyunca hiç vergi vermeden aylık 2 bin İsviçre Frangı gelir elde edebilirsiniz.

Bundan sonra konut fiyatlarında döviz ve enflasyon oranında artış beklemenin artık hayal olduğu açıktır. Fakat, fiyatların düşüşe geçeceğini de bu yüksek enflasyon döneminde söylemek zor. Ancak artış, hem enflasyon hem de döviz artış hızının altında olacaktır.

Sonuç olarak, faiz indirimi kararı ile sıçrayan döviz ve enflasyon toplumsal infiale yol açmaktadır. Cesur olanlar, gelirlerinin çok üstünde borçlanarak bir nebze olsun kendisini enflasyon karşısında korudu, borçlanmayı sevmeyen tedbirli olan vatandaş ise daha da fakirleşti. Toplumsal eşitsizliğin en büyük örneği, enflasyon %100 civarındayken, kamu bankalarının toplumun küçük bir kesimine aylık 0.89 oranında kredi vermesidir. John Maynard Keynes’in dediği gibi, “İnsanoğlunun temel sorunu üç değişkeni bir araya getirmektir: Ekonomik verimlilik, sosyal adalet, bireysel özgürlük.” Biz ise bu üç değişkeni hiç bir araya getiremedik.

Güçlünün daha da güçlü olduğu bu düzende, yarınlara umutla bakmak için borçlanın!

Yorumlar (0)
Yorum yapabilmek için lütfen üye girişi yapınız!
Günün Anketi Tümü
2023'te Cumhurbaşkanı kim olmalı?
2023'te Cumhurbaşkanı kim olmalı?
Namaz Vakti 05 Şubat 2023
İmsak 06:38
Güneş 08:04
Öğle 13:23
İkindi 16:06
Akşam 18:32
Yatsı 19:53
Puan Durumu
Takımlar O P
1. Galatasaray 21 51
2. Fenerbahçe 21 45
3. Başakşehir 21 40
4. Beşiktaş 21 39
5. A.Demirspor 21 38
6. Trabzonspor 21 38
7. Kayserispor 21 32
8. Konyaspor 21 27
9. Karagümrük 21 26
10. Gaziantep FK 22 25
11. Alanyaspor 21 25
12. Sivasspor 22 24
13. Antalyaspor 21 24
14. Ankaragücü 21 22
15. Kasımpaşa 21 22
16. Giresunspor 21 21
17. Hatayspor 20 20
18. İstanbulspor 21 18
19. Ümraniye 21 14
Takımlar O P
1. Samsunspor 21 41
2. Eyüpspor 21 41
3. Bodrumspor 21 38
4. Pendikspor 22 37
5. Rizespor 21 37
6. Keçiörengücü 21 37
7. Sakaryaspor 21 34
8. Bandırmaspor 21 34
9. Boluspor 22 34
10. Göztepe 21 30
11. Manisa FK 20 29
12. Adanaspor 22 25
13. Tuzlaspor 22 22
14. Altay 22 19
15. Erzurumspor 22 18
16. Altınordu 21 17
17. Denizlispor 22 16
18. Yeni Malatyaspor 22 17
19. Gençlerbirliği 21 13
Takımlar O P
1. Arsenal 20 50
2. M.City 20 45
3. M. United 21 42
4. Newcastle 21 40
5. Tottenham 21 36
6. Brighton 20 34
7. Brentford 21 33
8. Fulham 22 32
9. Chelsea 21 30
10. Liverpool 20 29
11. Aston Villa 21 28
12. Crystal Palace 21 24
13. Leicester City 21 21
14. Nottingham Forest 20 21
15. Wolves 21 20
16. West Ham United 21 19
17. Leeds United 19 18
18. Everton 21 18
19. Bournemouth 21 17
20. Southampton 21 15
Takımlar O P
1. Barcelona 19 50
2. Real Madrid 19 45
3. Real Sociedad 19 39
4. Atletico Madrid 20 35
5. Villarreal 20 31
6. Real Betis 20 31
7. Athletic Bilbao 20 29
8. Rayo Vallecano 19 29
9. Osasuna 20 29
10. Mallorca 19 25
11. Celta Vigo 20 23
12. Almeria 19 22
13. Girona 19 21
14. Sevilla 19 21
15. Espanyol 20 21
16. Valencia 19 20
17. Real Valladolid 19 20
18. Cadiz 20 19
19. Getafe 20 18
20. Elche 20 9
Günün Karikatürü Tümü
sanalbasin.com üyesidir