banner314

banner325

İşyeri kira sözleşmelerinde ertelenen maddeler yürürlükte!

Yeni Türk Borçlar Kanunu’nun, kiracısı tacir veya tüzel kişi olan çatılı veya çatısız işyeri kira sözleşmelerine ilişkin ertelenen hükümleri 01.07.2020 tarihinde yürürlüğe giriyor. Av. Burcu Kırçıl, işyeri kira sözleşmelerinin gözden geçirilmesinin faydalı olacağını söyledi.

GÜNDEM 22.06.2020, 16:09 22.06.2020, 16:14 Murat Aydın
12
İşyeri kira sözleşmelerinde ertelenen maddeler yürürlükte!

Yeni Türk Borçlar Kanunu’nun, kiracısı tacir veya tüzel kişi olan çatılı veya çatısız işyeri kira sözleşmelerine ilişkin ertelenen hükümleri 01.07.2020 tarihinde yürürlüğe giriyor. Av. Burcu Kırçıl, işyeri kira sözleşmelerinin gözden geçirilmesinin faydalı olacağını söyledi.

1 Temmuz 2012’de yürürlüğe giren Yeni Türk Borçlar Kanunu’nun, kiracısı tacir veya tüzel kişi olan çatılı veya çatısız işyeri kira sözleşmelerine ilişkin hükümleri Yasa Koyucu tarafından 6353 sayılı Kanunla sekiz yıl süre ile ertelenmişti. Ertelenen hükümlerin 01.07.2020 tarihinde yürürlüğe gireceğini belirten Kırçıl Hukuk Bürosu Kurucu ve Yöneticisi Av. Burcu Kırçıl, 01.07.2020 tarihine kadar kiracısının tacir veya tüzel kişi olduğu işyeri kira sözleşmelerinin gözden geçirilmesinin faydalı olacağını söyledi. 

Yeni düzenlemeler henüz yürürlük kazanmamış olduğundan iş yerlerine dair kira sözleşmesi ilişkilerinde bu döneme kadar genel olarak sözleşme serbestisi ve Yargıtay içtihatları çerçevesinde hareket edilmekte olduğunu açıklayan Av. Burcu Kırçıl, 1 Temmuz 2020 tarihinden itibaren Yeni Türk Borçlar Kanunu’nun öngördüğü düzenlemelerin geçerli olacağını belirtti. Av. Burcu Kırçıl, işyeri kira sözleşmelerinin ertelenen maddelerinin yürürlüğe girmesinin etkilerini şöyle açıkladı:

Etkisi nasıl olacak?

  • Kira ilişkisinin devri: 1 Temmuz 2020 itibarıyla yürürlük kazanan 323. madde ile işyeri kiralarında kiracı, kiraya verenin yazılı rızası olmadan kira ilişkisini üçüncü bir kişiye devredemeyecektir. Öte yandan kiraya veren ise haklı bir sebebi olmadıkça devir talebini reddedemeyecektir. Bununla birlikte, sözleşmesini devreden kiracı, kira sözleşmesinin ihlalinden doğacak borçlardan iki yıl boyunca devralanla birlikte müteselsilen sorumlu tutulmuştur.
  • Kiralananın sözleşmenin bitiminden önce geri verilmesi: Yürürlüğe girecek 325. madde ile kiracının henüz sözleşme süresi bitmeden ya da kanunda belirlenen fesih sürelerine uymadan kiralananı geri vermesi halinde, kira sözleşmesinden doğan borçlarının, kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için devam edeceği düzenlenmiştir.
  • Olağanüstü fesih hakkı: Yürürlük kazanan 331. Madde hükmü; sözleşmenin icrasını kendisi için çekilemez hale getiren nedenlerin varlığı halinde taraflardan birinin diğerine tazminat vermek koşulu ile kira sözleşmesinin bitmesinden evvel onu feshedilmesini mümkün hale gelmiştir. Önem arz eden husus, bu maddenin derhal fesih hakkı vermiyor olmasıdır. Olağanüstü fesih halinde oluşacak zararın tazmini hâkimin takdiri ile belirlenecektir.
  • Bağlantılı sözleşme yasağı: Uygulamada kiraya verenin kira sözleşmesinin kurulması ya da sürdürülmesi için kiracıya kendisine hiçbir yarar sağlamayacak olan bir borcu dayattığı görülebilmektedir. İlgili madde bu gibi durumlarda sözleşmede zayıf olan kiracıyı korumakta ve kiraya veren tarafından dayatılan ve kiracıyı olağanüstü bir yükümlülük altına koyan bağlantılı sözleşmeyi hükümsüz saymakta fakat kira ilişkisini ayakta tutmaktadır. Bağlantılı sözleşme teklifinin kiracıdan gelmesi halinde bu maddenin uygulanması mümkün olmayacaktır.
  • Kiracının güvence vermesi: 1 Temmuz itibarıyla yürürlüğe girecek olan 342. madde ile kiraya veren en fazla üç aylık kira bedeli kadar güvence bedeli (depozito) talep edebilecektir. Buna ek olarak yeni maddenin yürürlüğe girmesi ile güvence bedelinin doğrudan kiraya verene ödenmesine ilişkin uygulama ortadan kalkacaktır. Taraflar güvence bedelinin para olarak ödenmesini kararlaştırmış ise kiracı, kiraya verenin rızası olmadan çekilmemek şartı ile parayı vadeli bir tasarruf hesabına yatıracaktır. Güvence bedelinin kıymetli evrak olarak ödenmesi halinde ise söz konusu kıymetli evrak kiracı tarafından aynı şartlar ile bankaya depo edilecektir.
  • Kiracı aleyhine değişiklik yasağı: Yürürlük kazanan yeni düzenleme ile kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesi dışında kiracı aleyhine değişiklik yapılamayacağı hüküm altına alınmıştır. Söz konusu madde ile sözleşmedeki zayıf taraf olduğu kabul edilen kiracı, kiraya verene karşı korunmak istenmiştir.
  • Kira bedelinin belirlenmesi: Yürürlüğe girecek olan 344. Madde; kira bedelinin belirlenmesine ilişkin bir düzenleme getirmektedir. Türk Borçlar Kanunu öncesinde kira bedelinin belirlenmesine dair bir düzenleme bulunmadığından bu konu uygulamada çok fazla ihtilaf yaratmaktaydı. Yeni düzenlemeyle taraflar, yenilenen kira dönemlerinde kira bedelinin ne olacağına ilişkin bir anlaşma yapmamış ise kira bedeli hâkim tarafından belirlenir. Şayet bir anlaşma yapılmış ise bunun geçerliliği bir önceki yılın ÜFE’deki artış oranını aşmamasına bağlıdır. Beş yıldan uzun süreli ya da beş yılda bir yenilenen sözleşmelerde anlaşma olup olmadığına bakılmaksızın beş yıldan sonrası için uygulanacak yeni kira bedeli ÜFE’deki artış oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önüne alınarak hakkaniyete uygun olarak hâkim tarafından belirlenecektir.
  • Kiracı aleyhine düzenleme yasağı: Yürürlüğe girecek 346. madde ile kiracıya kira bedeli ve temizlik – aidat bakım gideri gibi yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemeyeceği, özellikle kira bedelinin zamanında ödenmemesi halinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel hale geleceğine ilişkin anlaşmaların geçersiz olacağı hüküm altına alınmıştır.
  • Dava sebeplerinin sınırlılığı: 1 Temmuz 2020 tarihinde yürürlüğe girecek olan 354. Madde, dava yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin hükümlerin kiracı aleyhine değiştirilmeyeceğini düzenlemiştir. Bu madde ile kiracının kanunda belirlenen nedenler dışında tahliye edilmesine imkân tanınmamış, tahliye nedenlerinin sözleşme ile çeşitlendirilmesinin önü kapanmıştır. Bu düzenlemenin amacı da kiracının korunması düşüncesinden kaynaklanmaktadır.

Sonuç olarak; yazımızda da kısaca değindiğimiz Türk Borçlar Kanunu’nun kiracısı tacir veya tüzel kişi olan işyeri kiralarına ilişkin hükümleri yeni bir erteleme olmaması halinde 01.07.2020 tarihinde yürürlük kazanacaktır. İlgili maddelerin sözleşme serbestisine sınırlamalar getirmesi ve bazı noktalarda yerleşik Yargıtay uygulamalarının önüne geçmesi nedeniyle uygulamada ihtilafa yol açacağı muhtemeldir. Bu nedenle, işyeri kira sözleşmesi tarafı olacak kişilerin yürürlük kazanan yeni hükümler çerçevesinde müzakere sürecini yürütmeleri son derece önemlidir.

Av. Burcu Kırçıl Kimdir?

Av. Burcu KIRÇIL, mesleki faaliyetlerine Ankara Üniversitesi Hukuk Fakültesi’nden mezun olduğu 2002 yılında başlamıştır. Uygulamada edindiği tecrübeler doğrultusunda 2007 yılında kendi hukuk bürosunu kuran Av. Kırçıl, 2015 yılında münferiden yetkilisi olduğu “CallACT” isimli çağrı merkezi şirketini kurarak Türkiye’nin önde gelen banka ve şirketleri de dâhil olmak üzere birçok farklı alanda faaliyet gösteren müvekkillerine dava, danışmanlık ve icra alanlarında hizmet vermektedir. 17 yılı aşkın süredir devam ettiği avukatlık mesleğinin yanı sıra “uzman arabulucu” olarak faaliyet göstermektedir.

Yorumlar (0)
22°
parçalı bulutlu
Günün Anketi Tümü
Bugün seçim olsa oyunu hangi partiye verirsin?
Namaz Vakti 15 Temmuz 2020
İmsak 03:44
Güneş 05:38
Öğle 13:15
İkindi 17:13
Akşam 20:42
Yatsı 22:27
Puan Durumu
Takımlar O P
1. Başakşehir 32 66
2. Trabzonspor 32 62
3. Sivasspor 32 57
4. Beşiktaş 32 56
5. Galatasaray 32 52
6. Alanyaspor 32 51
7. Fenerbahçe 32 50
8. Gaziantep FK 32 42
9. Antalyaspor 32 41
10. Göztepe 32 39
11. Kasımpaşa 32 39
12. Gençlerbirliği 32 36
13. Denizlispor 32 35
14. Konyaspor 32 33
15. Malatyaspor 32 32
16. Çaykur Rizespor 32 32
17. Kayserispor 32 32
18. Ankaragücü 32 29
Takımlar O P
1. Hatayspor 33 63
2. Erzurum BB 33 59
3. Adana Demirspor 33 58
4. Akhisar Bld.Spor 33 57
5. Bursaspor 33 56
6. Fatih Karagümrük 33 53
7. Altay 33 51
8. Keçiörengücü 33 47
9. Ümraniye 33 44
10. Giresunspor 33 44
11. Menemen Belediyespor 33 43
12. İstanbulspor 33 40
13. Balıkesirspor 33 38
14. Altınordu 33 36
15. Boluspor 33 30
16. Osmanlıspor 33 27
17. Adanaspor 33 21
18. Eskişehirspor 33 12
Takımlar O P
1. Liverpool 35 93
2. Man City 35 72
3. Chelsea 35 60
4. Leicester City 35 59
5. M. United 34 58
6. Wolverhampton 35 55
7. Sheffield United 35 54
8. Tottenham 35 52
9. Arsenal 35 50
10. Burnley 35 50
11. Everton 35 45
12. Southampton 34 44
13. Newcastle 35 43
14. Crystal Palace 35 42
15. Brighton 35 36
16. West Ham 35 34
17. Watford 35 34
18. Bournemouth 35 31
19. Aston Villa 35 30
20. Norwich City 35 21
Takımlar O P
1. Real Madrid 35 80
2. Barcelona 36 79
3. Atletico Madrid 36 66
4. Sevilla 36 66
5. Villarreal 36 57
6. Getafe 36 54
7. Real Sociedad 36 54
8. Athletic Bilbao 36 51
9. Valencia 36 50
10. Granada 35 50
11. Osasuna 36 48
12. Levante 36 43
13. Real Betis 36 41
14. Real Valladolid 36 39
15. Eibar 36 39
16. Celta de Vigo 36 36
17. Deportivo Alaves 36 36
18. Leganés 36 32
19. Mallorca 36 32
20. Espanyol 36 24
Günün Karikatürü Tümü
sanalbasin.com üyesidir